最近十年，房地产市场膨胀到底有多迅速？我们不妨来看几个数据。

我国房地产开发投资数据的统计最早从1986年开始，经过30多年的发展，2018年房地产开发投资已经超过了12万亿，是1986年的1200倍，年均增长24.8%。

在1998年房改之后，房地产开发投资增速最高峰达到了2010年的33%，近年来虽有所下滑，但从未出现过负增长的局面。

从没有任何一个能与房地产相提并论的行业，与我们的生活息息相关。

之所以形成这样的规模，与一个关键因素分不开：劳动力人口。

一般意义上，我们把15-64岁的人口称之为劳动力，这部分人群的数量，在2013年达到10.06亿的最高点，随后开始出现回落。

2013年有什么特殊的地方呢？经济学家姜超此前指出，从城镇每千人新开工套数这个指标来看，我们的房地产巅峰期早在2013年就已经过去。

无独有偶，城市化学者任荣荣在第十六届（2019）蓝筹地产年会评审会上指出，房地产行业在2013年的时候基本上已经到顶了。

是不是很巧合？劳动力人口的高峰时段，正是房地产行业最辉煌的巅峰。

正因如此，很多人担心一点：10年后，还有多少劳动力人口？假如因为劳动力人口减少，楼市开始走下坡路，需不需要卖房早做准备？

先说第一个问题：10年后，还有多少劳动力人口？

首先，确定现在的劳动力人口有多少？

上文说了，2013年的时候，劳动力人口达到了10.06亿的最高峰，随后出现连续5年的负增长，平均每年减少近200万。

与此同时，随着65岁以上人口占比持续上升，我国老年人口抚养比也从2000年的10%上升至2017年的近16%，这意味着之前是10个劳动力负担一个老人，而目前是6个劳动力负担一个老人。

根据统计局发布的数据显示，截止2018年底，我国劳动力人口大约在9.5-9.9亿左右。

取平均值9.6亿，按照每年减少200万的速度，在2019年，劳动力人口数量依然能维持在9亿以上。

其次，我们再确定未来十年劳动力的减少速度。

这个问题有不少专家都做过研究，中泰证券宏观分析师梁中华在四月份曾发文指出，根据测算，未来5年我国劳动年龄人口将平均每年减少300万以上，除了2024-2026年之间有所缓和外，之后会进一步下降。

尤其在2028年-2039年的十年间，我国每年将减少劳动年龄人口1000万以上。

也就是说，未来五年会减少1500万，十年之后跌速会翻倍，按照这样的推论来看，未来十年，劳动力人口可能会减少4000万左右。

有了目前的人数，有了未来10年减少的数量，结果就很容易算出来：10年后，劳动力人口数量大概是9.2亿左右。

再来说第二个问题：要不要卖房早做准备？

回答这个问题之前，不妨先来看看专家的分析。

在年初，经济学家李迅雷表示，从表面上看，三四五线城市去库存非常成功，过去两年多时间，小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2015年底商品房库存面积的6倍还多。

李迅雷认为，2019年房地产将进入减持的时间窗口，一方面是2019年商品房销售面积将出现负增长，居民的杠杆率处于高位；另一方面，人口老龄化背景下城镇化进程的放缓，大部分三、四线城市都呈现人口净流出，故尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房产。

从专家的分析中，我们可以得出两个结论。

第一，卖不卖房，别操心劳动力人口，要看自己城市所在的人口。

虽然整体上看，十年后劳动力人口是在持续下降的，但因为城市结构的不同，大量的青壮年人口依然会将热门城市列为首要的流入地区，房价有非常雄厚的抗跌基础。

虽然过去两年，一二线城市房价涨幅动辄翻倍，过热之后会出现“稳中有降”，靠买房实现增值已经不可能了，但是，好不容易才在大城市安的家，不要轻易卖掉。

第二，卖不卖房，要看自己的承受力。

有人早早就买了房，月供杠杆都不高，收入一直呈现线性增长，甚至还有余力再去供一套房子，这种情况下没必要卖房回笼现金。

有人透支了整个家庭的财力，买了房反而不住，又去其他地方工作生活，被月供和房租压的直不起头来，房子既没有升值的预期，也没有居住的属性，更没有投资的前景，与其这样，还不如把房子卖掉，免得成为“累赘”。

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